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Location de son habitation principale et obligation de déclaration en mairie.



L’obligation de déclarer  en mairie la location d’une partie de son habitation principale de façon occasionnelle ne semble pas obligatoire : c’est l’article 86 de la loi N°95-115 du 4 Février 1995 qui prévoyait pour les propriétaires qui avaient l’intention de louer à des fins touristiques tout ou partie de leur résidence principale ou secondaire l’obligation d’en faire la déclaration à la mairie du lieu d’implantation de la résidence.
Or, le décret qui devait fixer les modalités d’application de la loi n’a jamais été publié et cette obligation a finalement été supprimée (loi du 25 juin 1999 article 38.)
Mais l’obligation de déclaration en mairie des meublés de tourisme (obligation posée à l’article L.324-1-1 du Code du tourisme modifié le 22 mars 2012 pose des difficultés.
Selon l’article D.324-1 du Code du tourisme « les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile ».
Tout d’abord, il ressort de ce texte que les meublés de tourisme sont des habitats individuels (« villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire»). A priori, ne peut donc constituer un meublé de tourisme une partie de son habitation principale qu’un propriétaire loue à titre saisonnier. Dans ce cas, il s’agit davantage d’une chambre d’hôte. En effet, « les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations » (L. 324-3 du Code du tourisme). Un particulier qui loue une partie de son habitation principale n’est donc pas concerné par l’obligation de déclaration des meublés de tourisme.


Attention : les chambres d’hôtes sont aussi soumises à déclaration (article L. 324-4).
En second lieu, peut-être à cause de l’expression « à l’usage exclusif du locataire », plusieurs organismes ont considéré que l’obligation de déclaration ne concerne pas la résidence principale d’un propriétaire que celui-ci viendrait à louer à titre saisonnier.

Ainsi,  l’ADIL précise « la  formalité  de  déclaration  préalable  n’est  pas  obligatoire  lorsqu’un  propriétaire loue occasionnellement un logement dont il garde la disposition ».


On peut en effet penser que l’esprit du texte est d’obliger les propriétaires à déclarer les meublés de tourisme qu’ils « exploitent » de manière habituelle, et que cette obligation ne concerne pas les propriétaires qui louent occasionnellement à titre saisonnier leur habitation principale. 
Lorsqu’on entre dans le détail des rapports parlementaires rendus à propos de la loi du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques, il apparaît que le but de l’obligation de déclaration en mairie est de permettre aux maires de se faire une idée précise de l’offre de logements touristiques existante dans leurs communes.
Ainsi, dans un rapport remis à l’Assemblée nationale, le député Jean-Louis LÉONARD a indiqué la chose suivante :


« Les alinéas 5 et 6, introduits au Sénat par un amendement de MM. Philippe Dominati, Michel Bécot, Pierre Hérisson, Gérard Bailly et Philippe Darniche adopté par la commission des affaires économiques, créent un nouvel article L. 324-1-1, venant à la suite de l’article L. 324-1 (36). Ce nouvel article crée une obligation de déclaration pour les personnes physiques ou morales offrant à la location un meublé de tourisme.
Votre rapporteur tient à souligner la pertinence de cette mesure. Compte tenu des similitudes entre les caractéristiques techniques des chambres d’hôtes et des meublés de tourisme, il semble judicieux de soumettre leurs exploitants aux mêmes obligations, et en premier lieu à la déclaration en mairie antérieurement à la première mise en location. Votre rapporteur remarque que seule l’insertion dans le code du tourisme est une innovation, la mesure elle-même ayant déjà fait partie de notre droit positif, puisqu’elle a été inscrite par le législateur à l’article 86 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire, puis abrogée par la loi n° 99-533 du 25 juin 1999 pour l’aménagement et le développement durable du territoire(37). Il vous propose de l’adopter sans la modifier. Dans le même souci de cohérence, il vous propose un amendement complétant l’alinéa 6 par une phrase nouvelle, visant à créer une sanction en cas de non-déclaration, sous la forme d’une contravention de troisième classe, dont le montant maximal est de 450 euros.
(…)


Votre rapporteur partage le souhait que les dispositions de cet article, qu’il vous recommande d’adopter tel que modifié par les quatre amendements qu’il vous a proposés, contribuent à la modernisation de l’offre française en matière d’hébergement touristique, pour un segment de marché très dynamique, souvent très présent en milieu rural, de façon diffuse, sur des portions de territoires souvent désertées par les autres formes d’hébergement marchands.


Cette modernisation passe à son sens par une amélioration du taux de déclaration en mairie, qui, s’il semble relativement satisfaisant pour les chambres d’hôtes, reste en revanche notoirement faible pour les meublés de tourisme, posant aux élus locaux, et notamment aux maires, un problème récurrent de connaissance du potentiel touristique de leur collectivité. Cette situation reste préoccupante, et votre rapporteur invite le Gouvernement et l’agence de développement touristique de la France créée par le projet de loi à lancer une réflexion pour inciter les exploitants à effectuer leur déclaration en mairie » (rapport AN, n°1722, n°129).



Le but de l’obligation de déclaration étant de permettre aux autorités locales de connaître l’offre de logements touristiques sur leurs communes, on est tenté de croire qu’il n’y a pas d’intérêt à ce qu’un particulier qui loue occasionnellement son habitation principale soit obligé de faire une déclaration en mairie.
Si on pousse plus loin le raisonnement, on ne voit pas non plus pourquoi un particulier, qui louerait à titre saisonnier un bien locatif pour faire face à une vacance exceptionnelle devrait faire une déclaration (on ne peut pas vraiment considérer qu’il contribue à l’offre de logements touristiques). 



Malgré tout, étant donné que l’article L. 324-1-1 du Code de tourisme n’exclut pas clairement de l’obligation de déclaration les propriétaires qui louent un bien à titre saisonnier de manière occasionnelle (que ce bien constitue ou non la résidence principale du propriétaire), la prudence pourrait inviter à procéder à la déclaration dans tous les cas.  
En revanche, un problème risque de se poser dans les communes soumises au contrôle des changements d’usage. Précisons toutefois que le changement d’usage des locaux d’habitation n’est désormais plus réglementé que dans les « communes de plus de 200 000 habitants » et « celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne » (article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation). Seule une trentaine de communes, situées ailleurs, semblent avoir demandé à bénéficier de l’extension géographique prévue à l’article L. 631-9 du CCH.
Le cas échéant, pour résoudre d’éventuelles difficultés, nous pensons que rien n’interdit au propriétaire déclarant de préciser dans sa déclaration, de manière manuscrite, qu’il ne loue à titre saisonnier que de manière exceptionnelle ou que le meublé de tourisme, objet de la déclaration, constitue sa résidence principale.



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